Gli acquirenti di casa cercano qualità

Pochi giorni fa, l’Agenzia delle Entrate ha rilasciato i dati ufficiali relativi al numero di compravendite di immobili residenziali in Italia. 

I dati fotografano il mercato immobiliare al giro di boa del primo semestre 2023 quindi possiamo ipotizzare delle conclusioni attendibili su come si concluderà l’anno senza aspettare la Primavera 2024 periodo di rilascio dei dati definitivi.

Per comprendere meglio i numeri vediamo come è andato il mercato immobiliare residenziale nel 2022 a Milano. Prendiamo in considerazione il capoluogo lombardo perché è il “fuori classe” delle compravendite nel Bel Paese.

Il 2022 è stato un anno record per Milano città, si sono vendute 28.595 case, per capirci meglio significa che ogni giorno dell’anno incluse le domeniche e tutti i giorni festivi si sono rogitati 78 immobili residenziali al giorno, praticamente una compravendita ogni 20 minuti.

Milano con un +6,1% in termini percentuali è stata seconda solo a Palermo che l’anno scorso ha avuto un aumento di compravendite residenziali del +11,3%.

Ora soffia il vento dell’inverno dell’inverno economico, i tassi di interesse che continuano a salire hanno raffreddato l’entusiasmo degli acquirenti fatto confermato dai dati ufficiali delle banche che registrano un calo delle richieste di mutuo del 40%.

Se a questo aggiungiamo che gli istituti di credito saranno più restrittivi nell’erogazione dei mutui gli scenari che si intravvedono ci dicono che si tornerà ai livelli di compravendita del 2016 quando ci furono poco più di 21.000 vendite residenziali a Milano.

Nel 2024 avremo un mercato immobiliare in stallo per il divario tra le disponibilità economiche degli acquirenti e le pretese economiche dei venditori.

Infatti, non ci sarà a breve un calo dei prezzi degli immobili, per via dell’ostinazione a pensare che domani sarà un giorno migliore (una caratteristica esclusiva italiana).

Ora viene il bello… Perché quando vedi tutto dall’alto lo scenario può sembrare positivo per chi deve vendere casa, ma poi basta entrare nei dettagli e si scopre che GLI ACQUIRENTI CERCANO QUALITÀ.

La domanda cerca la qualità, quindi è disposta a pagare di più per le case di nuova costruzione. In Italia se ne costruiscono solo 30.000 all’anno contro le 260.000 della Ger-

mania, la rigidità dei prezzi verrà assecondata solo per le abitazioni di nuova costruzione e le altre case?

La direttiva europea sulla Casa Green che vuole eliminare le case in classe energetiche “F” e “G” deve passare attraverso i Governi di ogni stato europeo e ai più fa pensare ad eterni slittamenti ma tutti stanno facendo i conti senza l’oste.

L’oste in questo case sono le banche. Banche che devono valutare bene i rischi legati al calo dei prezzi delle abitazioni nelle classi energetiche “F” e “G”. 

Infatti la direttiva Casa Green, quando entrerà in vigore prevederà il divieto di vendita (e di affitto) degli immobili che ricadono nelle classi energetiche più basse (F/G).

Gli immobili in classe “F” e “G” saranno sempre meno finanziati. 

I rischi di questa transizione le banche li valutano da oggi e non aspettano che la politica si dia da fare. La domanda che si fanno i dirigenti delle banche che si occupano dei mutui è la seguente: 

Quanto valuto un immobile se per venderlo sono obbligato a ristrutturarlo?

Gli altri parametri che le banche prenderanno in considerazione oltre alla classe energetica per valutare la conces-sione o meno dei mutui saranno: se l’immobile si trova in una zona soggetta ad alluvioni e l’idoneità statica dell’edi-ficio…Parametri che fino ad oggi sono sempre stati esclusi dalle valutazioni dei periti.

 I PREZZI DELLE CASE SALIRANNO O SCENDERANNO?

Prova a dare una risposta a questa domanda e sarà comunque sbagliata e ora ti spieghiamo il perché. Da oggi avremo tre andamenti indipendenti tra loro dei prezzi per gli immobili residenziali:

Le case in classe energetica “A” saranno maggiormente finanziate dalle banche che già da subito stanno applicando condizioni favorevoli ai richiedenti mutuo per questa categoria. 

È facile intuire che in questo segmento i prezzi saranno in salita perché c’è poca offerta e maggiore richiesta.

Le case nelle classi energetiche “B” “C” “D” “E” avranno un andamento dei prezzi stabile perché pur non essendo nella classe migliore non saranno interessate da adeguamenti obbligatori relativi all’ efficientamento energetico per essere vendute.

Come avrai ben capito, a parte il prezzo più alto saranno le case nelle classi “F” e “G” che vedranno una picchiata dei prezzi di vendita per via della diffidenza delle banche a concedere mutui ad acquirenti di case un domani potenzialmente invendibili per via degli elevati costi di ristruttu-razione per farle salire di classe energetica.

Ma non tutto è perduto. Noi abbiamo queste notizie di prima mano e anticipiamo i tempi, quindi se abiti in una casa e non hai mai fatto la certificazione energetica contattaci per richiedere il certificato che vale 10 anni e ti permette di valutare cosa fare oggi per programmare il futuro e non essere tu a pagare il prezzo della transizione ecologica.

Ora parla con colleghi, amiche e parenti di questa trappola che sta per scattare sul divieto imminente di vendita e affitto delle case in classe “F” e “G” magari dai loro una mano e se ti va mettili in contatto con noi per valutare insieme la vendita della casa ora che non tutte le banche sono allineate con queste procedure restrittive.