Eredità ed immobili: tutelare il valore

Non tutti sanno che l’Italia è considerata un vero e proprio Paradiso Fiscale per chi riceve un’eredità: le imposte sulla successione sono tra le più basse al mondo, specialmente per i patrimoni che non superano il milione di euro. Dopo l’ondata di sostegni e aiuti erogati causa Covid, però, l’attuale Governo sta valutando di aumentare o introdurre nuove imposte per incrementare le entrate.

Le strade che lo Stato potrebbe intraprendere sono 3 (per ora si tratta solamente di ipotesi, non ci sono informazioni ufficiali):

1. La cosiddetta Patrimoniale: una tassa una tantum che andrà a colpire parte del patrimonio di ogni contribuente. Probabilmente toccherà capitali sopra una certa somma, ma di certo è inappellabile.
2. La revisione (al rialzo) dei valori catastali, ovvero costi più alti per i proprietari di immobili (prima casa esclusa). Questo strumento non piacerebbe molto né agli istituti finanziari né agli investitori, ovviamente.
3. Nuove Imposte sulla successione: è allo studio l’analisi dei benefici che un intervento di tale portata potrà portare alle casse dello Stato. Questa sarebbe un’imposta impossibile da eludere e ancora più profittevole proprio perché le imposte sulla successione seguiranno i valori catastali nel frattempo cresciuti.

I valori catastali sono la base sulla quale si calcolano le imposte sugli immobili: all’aumentare dei valori catastali, salgono automaticamente anche tutte le imposte. Nel caso aumentino quindi sia i valori catastali sia le imposte di successione, lo svantaggio per i proprietari di immobili sarà piuttosto pesante, non solo in caso di eredità.

Indipendentemente dalle decisioni che prenderà il Governo, è opportuno tutelare il proprio patrimonio immobiliare e finanziario nelle diverse situazioni in cui ci possiamo trovare.Vediamo le principali.

Successione

In caso di successione, ossia il passaggio di proprietà di un immobile in caso di morte, gli eredi potrebbero trovarsi di fronte a spese impreviste e spesso importanti:

• nel caso il condominio deliberi spese straordinarie (per il cambio ascensore, modifiche alla facciata o al tetto, ecc.), gli eredi sarebbero costretti sostenerle;
• se sono rimaste spese non saldate, gli eredi si troveranno a dover provvedere per conto del caro estinto.

Non sempre gli eredi sono concordi sul da farsi di fronte ai beni ricevuti in eredità: c’è chi spinge alla vendita per avere una liquidità immediata e c’è invece chi preferisce la rendita data da un affitto, per esempio.
Per evitare le noie della successione, è possibile trasferire la proprietà dei propri immobili quando si è ancora in vita attraverso la donazione.

Donazione

La donazione è un atto notarile attraverso cui un proprietario può donare – appunto – i suoi immobili a chi desidera, indipendentemente dal loro diritto di eredità.

L’imposta è relativamente bassa: quella minima, che riguarda gli eredi legittimi in linea retta, è pari al 4% del valore catastale. All’apparenza sembra tutto perfetto: all’imposizione fiscale calmierata e niente “sorprese” per chi eredita. Questa soluzione però rende gli immobili quasi invendibili, perché un immobile donato non può essere finanziabile dalle banche per 20 anni: l’immobile donato e poi rivenduto, infatti, potrebbe essere reclamato da un eventuale erede legittimo di cui al tempo della donazione non c’era conoscenza. Nel caso in cui questo (improbabile) erede dovesse esistere e reclamare l’eredità, l’immobile tornerebbe di proprietà del precedente proprietario e l’acquirente perderebbe sia l’immobile, sia i soldi spesi per comprarlo.

Le soluzioni per tutelare il nostro immobile

Due soluzioni da adottare per tutelare il valore del nostro immobile possono essere la vendita della nuda proprietà e l’assicurazione del capitale. Queste misure ci permetterebbero di:

• godere di una parte del valore di casa nostra e assicurare una parte del capitale a beneficio dei nostri eredi;
• continuare ad abitare casa nostra;
• evitare il rischio di spese straordinarie onerose;
• evitare agli eredi di anticipare spese di successione o di pagare probabili aumenti di imposte di successione.

Nuda proprietà e usufrutto

Vendere la nuda proprietà di una casa significa vendere l’immobile ma conservare il diritto di abitarci per tutta la nostra esistenza come fosse nostra (usufrutto a vita), senza che nessuno possa impedircelo e con l’obbligo di mantenerla in buono stato. È come essere in affitto, ma senza il rischio dello sfratto e senza pagare alcun canone. Esattamente come in caso di affitto, vi è l’obbligo di pagare solo le spese condominiali ordinarie e non quelle straordinarie (che sono invece a carico del nuovo proprietario).

Chi vende la nuda proprietà mantiene quello che si chiama usufrutto, il diritto che consente di godere anche di eventuali frutti dati dall’immobile. Non solo: la vendita della nuda proprietà permette di aumentare la propria liquidità immediata (anche se la casa verrà venduta a un prezzo inferiore rispetto a quello di mercato) e di evitare brutte sorprese agli eredi.

Assicurazione del capitale

Assicurare il capitale significa vincolare una certa somma di denaro a una polizza assicurativa che non solo ne difenda la sua integrità, ma che possibilmente ne faccia crescere il valore, garantendoci una piccola rendita e creando un patrimonio per i nostri cari: patrimonio impignorabile e fuori dall’asse ereditario (messo a favore di chiunque noi vorremo segnalare alla compagnia assicurativa). Si tratta di polizze che prevedono somme di denaro immediatamente disponibili per i nostri eredi i quali, trovandosi nell’imminenza di affrontare alcune spese, pensaranno a noi come a persone previdenti e coscienziose.

Ci sono molti prodotti assicurativi sul mercato e, tra i professionisti con i quali collaboro, sono certo troverai a chi affidarti con serenità.